돈 버는 경매의 기초 핵심은 이 영상 하나로 끝! 부동산 하향기에 경매투자는 부자 될 수 있는 기회!

815머니톡 구독하고 공부하면 부자 됩니다~!
건국대학교 미래지식교육원 신일진 교수에게 배우는 경매의 기초 과정입니다.
많은 분들의 요청으로 기초과정을 통합해서 올립니다.
이 영상 하나면 경매 기본은 마스터 하실거에요~^^
1분 19초 경매 나오는 4가지 이유
1분 23초 (1) 입지가 안 좋은 곳에 만들어져서 팔리지 않을 경우
1분 35초 (2) 공급이 많아서 팔리지 않고 경매로 나오는 경우
1분 56초 (3) 건축물 자체에 하자가 있어 팔리지 않는 경우
2분 9초 (4) 채권자에게 돈을 갚지 못했을 경우
2분 50초 임의경매 – 채권에 의해서 경매 신청 된 것.
3분 28초 강제경매 – 세금 등을 못 냈을 경우 기관에서 경매신청 하는 것.
4분 4초 경매 절차
4분 26초 압류에는 가압류와 본 압류가 있다.
4분 40초 소송 중에 부동산 처분할 수 없도록 가압류를 먼저 신청한다.
4분 55초 소송을 통해 압류 확정판결을 받는 본 압류
5분 17초 경매 신청하면 법원 경매 계 에서 현장 답사한다.
5분 44초 경매 기입 등기 후 경매 절차가 1차 2차 이렇게 진행된다.
6분 15초 최초 경매 가는 법원 의뢰받은 감정평가사가 책정한다.
7분 19초 시세나 시세보다 높게 책정된다.
8분 15초 법원에서 제시하는 경매가격이 무조건 낮은 게 아니기 때문에 현장 조사 필요.
8분 45초 상가나 토지는 시세와 가격 오차가 큰 경우가 많다.
9분 7초 경매가 유찰 되는 이유?
9분 24초 선순위 권리자란?
말소기준 권리 6가지: 가압류, 압류, 저당권, 근저당권 ,가등기청구권, 경매기입등기
14분 21초 권리분석을 잘 해야 하는 이유!
14분 41초- 15분 6초 권리 분석이란?
15분 15초 말소기준권리를 통해서 소멸되는 것과 살아남는 것을 분석하는 것.
15분 45초 경매법원의 정보와 민간이 운영하는 경매정보사이트에서 물건 조사한다.
16분 1초 경매법원 정보는 경매 일시 2주전에 공개한다.
16분 25초 민간은 앞으로 경매 진행 될 부동산 정보들을 유료로 알려준다.
17분 7초 법원 정보는 기본적인 것, 민간은 권리분석까지 해준다.
17분 55초 민간정보도 무조건 신뢰하면 안 되고 확인 작업을 해라.
일반적으로는 10%, 특별매각조건 경매는 20% 의 보증금을 납부한다.
채무자가 시간을 끌기 위해 지인을 동원해서 낙찰받고 떨어뜨리는 경우.
입찰 보증금 내고 잔금 내지 않으면 채권자 정산 몫으로 보증금은 귀속된다.
가격을 잘못 써서 잔금 납부 포기 하는 경우도 많다.
공공기관에 제출하는 금액은 오표기 인정받지 못한다
법원 공탁기금에서 보관되다가 경매 완료 후 채권자 정산 시 합산되어 사용된다.
한 달 후 해당 법원에서 잔금 납부하지 않은 가격으로 입찰 재개.
잔금 납부 절차와 기간은?
낙찰 후 채권자가 낙찰 된 가격을 승인하지 않을 경우, 입찰보증금 되돌려주고 다시 경매 시작한다.
법원에서 채권자들의 재 경매 요청을 받아주는 경우는 절차상의 문제가 있을 때 이다.
낙찰 후 한 달 이내 잔금 납부해야 한다.
경매에서는 잔금 납부 하면 등기를 하지 않아도 소유권이 넘어온 것이다.
소유권 이전 등기를 미루는 사람들의 이유는?
명도에는 인도, 명도 두가지가 있다.
경매에서 낙찰받고 잔금납부 하면 법원에서 소유권이 이전됐다는 것을 판결한 것으로 인도 명령을 한다.
명도소송은 소유권을 넘기지 않는다고 소송을 하는 것이고 재판에 의해 확정판결을 받으면 인도 명령을 한다.
인도 명령 에도 나가지 않고 버티는 거주자들이 있을 경우
인도명령 신청서를 내면 집행관이 나와서 부동산 상태를 확인한 후 임차인의 짐과 사람을 다 빼내고 문을 잠근 후 소유권자에게 넘겨준다.
소유권자가 집행 비용을 법원에 공탁을 걸고 나중에 임차인에게 받는다.
거주자의 유체동산을 경매해서 그 비용을 받는다.

짐을 다 싸서 밖에 내놨을 때 돈을 줘야 한다.
임차인은 법원으로부터 배당 받기 위해 필요한 인도 확인서 를 낙찰자에게 받아야 한다.
임차인이 먼저 이사비용 주고 인도확인서 써주면 빨리 나가겠다 고 사정해서 부탁 들어줬다가 낭패 겪는 경우 많다.
경매로 돈 벌려면 냉정하고 강한 멘탈이 필요합니다.
경매를 통해서 실제 수익을 내는 방법
돈 되는 경매 물건을 찾는게 중요
초보자는 상업용 보다 주택 경매를 시작하는게 안전하다.
시간대별로 분석하는 시계열 을 알아야 한다.
부동산 하향시기에는 경매투자의 좋은 기회
신도시를 만들고 인구이동을 해야하는 시기가 오면 부동산가격은 상승하기 어렵다.
갭 투자한 주택가격이 떨어지면 금융권은 떨어진 만큼 회수하려고 한다
갭 투자자들은 전세보증금을 돌려줄 돈이 없다.
임차권 자나 금융권은 경매신청을 해버린다.
하락기 에는 집 사는게 아니다
투자를 하기 위해서는 전체 경제흐름을 아는게 중요
경매도 첫 번째가 아니라 여러차례 유찰돼서 가격 낮아진 것을 노려라
서울은 한번 유찰될 때 20%, 수도권 인천은 30%씩 떨어진다.
유찰이 여러차례 된 것은 뭔가 하자가 있는 것이다.
어떤 하자가 있는지 분석해야 한다.
돈에 대한 하자는 말소기준권위에 선 순위가 있는 경우
주택가격은 항상 우 상향 간다.
경매물건에 대해 금융권에서 50-60% 대출 해준다.
상가는 위치가 좋으면 최대 90% 까지 해준다.
토지 투자의 기본은
길이 있는 곳에 붙어 있어야 한다.
수익을 낼 수 있는 방안을 만든 후에 경매 하라.
경매 교육 받은 사람 수 30만명 예상
대박 물건을 잡으려고 하면 경매 평생 못한다.
기본을 지키며 감당할 수 있는 만큼만 하라.
대박 환상 버리고 작게 경험을 쌓는게 중요
90년대 2000년대 과거와 지금 현실은 차이가 크다.
무리한 욕심을 버려야 경매 투자 성공한다.
빌라 낙찰 받으면 최소한 그 시세까지 오른다.

"쉼표는 있어도 마침표는없다" "살아남은 사업가의 절대습관"
"최고의습관" 책의 저자 임수열 이 운영하는 채널입니다.

정보

Duration : 1시간 2분 2초
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