내년부터 부동산 가격은 하락한다! 당국의 허술한 정책으로 왜곡되는 부동산 시장! (부동산투자) 이광수 위원 (풀버전)

0:00 미래에셋대우 연구위원 이광수 (촬영일 11월 11일)
지난주까지 3회로 나누어 업로드한 영상들의 통합편입니다.
1:17 서울의 아파트를 중심으로 하락세가 내년부터 이어질 가능성이 있다. 집을 팔기 시작했다.
2:10 거래 회전율을 측정해 보면, 3, 4년전 서울의 아파트 100채 중 9~10채는 거래 되었다. 최근에는 5채 미만으로 줄어들었다.
2:58 한 달 동안 약 20%의 매물이 증가하고 있고, 그래서 집을 가지고 있는 사람들이 집을 내놓고 있다.
3:51 올해 상반기에 거래량이 증가했다. 30~40대 무주택자들이 증가했다. 중저가 아파트의 거래량이 증가했다.
5:09 2006년 거래량이 폭증하면서 가격도 1년에 40% 폭등했다. 마지막 수요는 무주택자였고 수요가 감소한다는 신호였다.
6:55 가격이 떨어지다가 다시 오를 때, 시장에 변곡점이 나타난다. 계속 빠지다가 2013년 거래량이 회복되었는데 그때가 바닥이었다.
7:24 6월 1달 만에 서울 아파트 거래량이 1만5천 채가 거래되었다. 과거 평균은 5천~7천 채인데 지금은 2천 채가 되었다.
8:48 국가의 정책의 효과가 있지만, 정책은 심리적으로 압박만 가했다. 규제하면 더 좋은 지역이라는 심리적 편향을 만들었다.
9:35 정책이 가중되면 속도를 빠르게 한다. 매물이 쌓이는데 살 사람이 없으면 하락한다.
11:02 취득세는 들어갈 때부터 시작해서 투자 수요를 줄이는 역할을 한다. 투자목적으로 샀는데 사줄 사람이 없다.
13:18 아크로 리버파크 112.96m2가 21층이 7월에 43억에 거래 되었는데, 10월 24일에 5억이 빠진 38억에 거래되었다.
14:56 다주택을 가지고 있는 사람들에게 내년 6월까지 압박이 가해지고 있다. 내년 6월이 지나면 종부세도 많이 내야하고, 양도세도 강화된다.
16:10 전세 가격이 오른다. 임대차 3법에 계약 개시 청구권이 있어서 시장에 매물이 감소하게 됐다.
17:02 무주택자가 계약 개시 청구권을 써서 2년 연장되더라도 계속 전세 가격이 오르면 압박이 된다.
19:05 집은 평균적으로 7년을 보유하고 있는데, 장기적으로 집을 볼 때는 단기적으로 변용되는 것을 유의할 필요가 있다.
19:51 논리적으로 시장을 볼때는 가격이 더 오르기는 힘들다. 시장을 투자목적으로 볼 때, 가격이 오르지 않는다면 사지 말아야 한다.
21:37 시장을 정확하게 예측하는 것은 어렵지만, 부동산시장을 분석하고 전망하는 입장에서 지금은 집을 살 때가 아니다.
22:40 2007-2008년에 서브프라임이 발생했고 한국도 간접적으로 영향을 미쳤지만, 빠르게 회복했다. 서울 아파트를 중심으로 본격적인 가격하락은 2010년부터이다.
23:37 코로나가 서브프라임보다 더 큰 영향을 끼쳤다. 그런데 부동산 가격이 오르고 있다. 위기를 정확하게 예측하기 어렵고, 시장의 영향이 다르게 나타날 수 있다.
24:28 유동성은 유량의 개념이다. 금리가 계속 떨어져야지, 떨어진 금리가 계속 유지되는 것은 유동성의 증가가 아니다.
26:12 갑자기 모든 아파트가 떨어지지는 않는다. 신호들이 조금씩 나타나기 시작했다. 부산은 미규제 지역이라서 투자할 사람들이 몰리면서 가격이 많이 올라갔다.

수도권이나 서울 지역에 청약만 하면, 몇 백대 일의 경쟁율을 보여주고 있고 과천 지역은 만점의 정약 가점인 사람들도 당첨된다.
당첨만 되면 차익을 얻을 수 있다고 생각하는 것이 가장 큰 동인이 되서 청약 가점만 되면 무조건 넣고 본다.
시장에는 실수요와 투자 수요가 있다. 청약 수요는 대부분 실수요다. 실수요자는 시장에 변동성을 일으키는 원인이 아니다.
주택자금 조달 계획서의 분석을 보면 42%가 투자목적으로 집을 산다고 신고했다. 그동안 수요가 많이 증가한 이유가 투자하는 사람들이 시장에 많았기 때문이다.
분양가 상한제 때문에 가격이 낮은 새로운 신규 아파트의 청약 메리트가 있어 보이는 것이다.
생애 최초 주택 구입 세대나 30~40대 신혼부부 특별 청약 비율을 올려 주기는 했다.
청약 당첨으로 개인이 가지고 가는 이익이 크다 보니까 청약을 못 받은 사람들은 불만이 쌓이고 상대적 박탈감을 느끼게 된다.
주택 공급부족으로 2018년, 2019년부터 수도권에 공급을 늘리겠다는 발표를 많이 했고 내년 사전 청약을 받아서 2023년부터 분양하고 2025년부터 입주하게 된다.
서울 시내는 가격도 많이 올랐고 규제도 심해서 집을 사기 어려워서 무주택자들이 수도권 외곽에 집을 사기 시작하는데 그 공급이 수도권에서 이루어질 것이다.
핵심 지역은 영향이 없겠지만, 신도시와 같은 수도권 지역은 영향이 클 수 있다.
가점이 높은 경우는 계속 청약에 참여하는 것이 맞는데, 2~3년 후에 정부가 주도하는 3기 신도시에 사용해도 된다. 너무 조급하게 생각할 필요가 없다.
최대한 전세 갱신권 행사로 현재 사는 집에서 좀 더 살 수 있다. 집주인의 거주 목적으로 집을 빼달라고 했을 때, 어려울 수 있는데, 그래도 지금 집을 사는 것은 안 좋다.지금은 전세 가격이 오르고 있지만, 분위기가 형성되면 전세 가격이 급등하는 일은 없을 것이고 집값 안정에도 도움이 될 것이다.
재화의 특성상 인플레이션이 계속 있으면 부동산 가격이 계속 오를 수 있지만, 변화를 읽으면서 적정한 시기를 고민해야 한다.
부동산은 what(무엇)보다 when(언제)이 중요하다. 사람들은 what에 집중을 하지만 그것은 이미 알고 있는 사항으로, when을 더 고민해야 한다.
시장의 변화를 잘 읽어야 하고, 변화는 언제든지 일어날 수 있어서 시장을 변화의 관점에서 보면 좋다.
전세난
리츠는 부동산을 여러명의 돈을 모아서 사는 것은 말한다. 주식의 형태로 돈을 모아서 부동산을 매입하는 것이다.
부동산 투자의 약점은 유동성이 떨어진다. 언제나 사고, 팔 수 없다. 리츠는 언제나 사고, 팔 수 있다.
리츠는 부동산 가격이 50% 빠진 것을 반영하기 때문에 리츠를 사야 한다.
리츠가 부동산의 특성을 모집해서 가지고 있다. 오피스만 가지고 있는 리츠, 물류 창고만 가지고 있는 리츠, 데이터 센터, 백화점, 호텔 등 다양한 리츠가 있다.
한국은 상장 리츠 시장은 이제 시작이다. 대부분 유통과 오피스에 국한되어 있다.
한국의 가계 자산의 80%가 실물 부동산으로 묶여있다. 앞으로는 세금도 많아질 것이다.
리츠도 부동산 자산에 투자하지만, 이익의 90% 이상을 배당받을 수 있다.
임대 수익이 났을 때는 실물 부동산과 같이 이익금을 받을 수 있다. 자산 가격이 상승했을 때는 상장 주식의 주가가 올라야 하는데 조금 시차가 있다.
리츠는 0.1% 미만의 수수료가 발생하지만, 실물 부동산을 갖고 있을 때, 발생되는 복잡한 세입자 관리를 안 해도 된다.
주식 투자의 목적은 프라이스(주가 상승에서 오는 이익)와 일드(안정적인 수익성)인데, 올해는 프라이스의 시대였다.
금리가 내려가서 유동성이 풍부한 상황이고, 주식시장은 부동산과 다르게 유동성이 많이 확보되어 있어서 주식시장은 견조할 것이다.
주식이 부동산보다 비중이 작기 때문에 포트폴리오의 전환이 필요하다. 주식은 유용성을 가지고 있어서 리스크에 대응을 할 수 있어 좀 더 유리한 자산이다.
성장하는 리츠에 관심을 갖을 수 있다. 물류창고, 데이터 센터, 5G 인프라(타워 셀) 등 성장하는 리츠를 자산 포트폴리오에 넣을 수 있다.
팬데믹 상황에서 저평가된 주식, 떨어진 리츠들에 관심을 가지고 사야 한다.
부동산은 전용 가능성이 있어서 상황에 맞게 용도를 바꿀 수 있다.
미국의 유통 리츠가 락다운으로 주가가 떨어졌는데, 아마존 근처의 유통 센터를 개조해서 아마존 기숙사로 만들고 있다.

정보

Duration : 1시간 7분 26초
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